25 มิ.ย. 63

อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ซื้อบ้านรอการขาย (NPA)

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ/ธุรกิจ

​​​​​​​​​​​​​​​​​​อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ซื้อบ้านรอการขาย (NPA)


ในช่วงที่ผ่านมาเรียกได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความครึกครื้นเป็นอย่างมาก มีโครงการบ้านใหม่ออกมาให้เลือกสรรมากมาย แต่เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี การจะซื้อบ้านหลังนึงอาจทำให้ต้องคิดหนัก สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านในสภาพดีและราคาย่อมเยา ยังมีอีกหนึ่งตัวเลือกที่นิยมและคุ้มค่ามากที่สุด คือ การซื้อบ้านมือสอง โดยเฉพาะบ้านมือสอง ที่เป็น “บ้านรอการขาย” หรือ NPA (Non-Performing Asset)


บ้านรอการขาย หรือ NPA (Non-Performing Asset) หมายถึง ทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันการกู้เงินและหลุดจำนอง หรือทรัพย์ที่ธนาคารได้มาจากการตีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อนำมาชำระหนี้คืนธนาคาร


ความโดดเด่นของการซื้อบ้านรอการขาย (NPA) คือ ราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10% - 20 % อาจจะมีราคาถูกมากกว่าหรือน้อยกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านและทำเลที่ตั้ง โดยผู้ซื้อสามารถเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านที่ต้องการซื้อได้ ทำให้ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้ง่ายขึ้น ในบทความนี้ K-Expert จะพาทุกคนไปรู้จักกับบ้านรอการขาย (NPA) แหล่งข้อมูลที่ใช้ในการค้นหาบ้านที่ต้องการ การเตรียมตัวซื้อบ้าน และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ



​ค้นหาบ้านรอการขายที่ต้องการได้จากที่ไหน?

1. เข้าไปค้นหาบ้านที่ต้องการได้จากอินเทอร์เน็ต

โดยพิมพ์คำว่า “บ้านรอการขาย ธนาคารกสิกรไทย" หรือ คลิกที่ >> https://kbank.co/32R5Trg​  เราสามารถดูรายละเอียดทรัพย์สิน ที่ตั้ง เนื้อที่ เลขที่เอกสารสิทธิ์ ราคาขายโดยประมาณได้จากเว็บข้างต้น ที่สำคัญ อย่าลืมดูสถานะความพร้อมของทรัพย์และจดรหัสทรัพย์มาด้วย เพื่อง่ายต่อการค้นหาในครั้งถัดไป K-Expert แนะนำให้ดูบ้านที่มีสถานะ “พร้อมขาย" เพราะหากไปเลือกซื้อบ้านที่มีสถานะ “มีผู้ใช้ประโยชน์” ตอนที่เราจะซื้อบ้านแล้วผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ย้ายออก เราต้องไปฟ้องขับไล่เอง

โดยบ้านรอการขายของธนาคารกสิกรไทย จะมี 2 ประเภท ได้แก่ บ้านที่เป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารแล้วกับบ้านที่เป็นเจ้าของบ้านมาฝากขาย โดยสามารถสังเกตได้ที่คำว่า “ทรัพย์ฝากขาย” ซึ่งบ้านประเภทนี้จะสามารถต่อรองราคาได้กับเจ้าของบ้านโดยตรงโดยธนาคารจะทำหน้าที่เป็นเพียงตัวกลางในการฝากขายทรัพย์เท่านั้น


​2. ติดต่อกับหน่วยงานที่ดูแลทรัพย์ของธนาคาร

ซึ่งจะมีรายละเอียดบอกไว้ในหน้าเว็บไซต์ เพื่อนัดหมายกับเจ้าหน้าที่ให้พาเราเข้าไปดูบ้านที่ต้องการ หากเจ้าหน้าที่ไม่สะดวกสามารถทำเรื่องขอยืมกุญแจเพื่อไปเปิดดูเองได้ แต่ธนาคารจะมีค่ามัดจำกุญแจ 1,000 บาทต่อครั้ง มีระยะเวลา 3 วัน เมื่อคืนกุญแจ ธนาคารจะคืนค่ามัดจำให้ ซึ่ง ในขั้นตอนนี้ควรพาผู้รับเหมาไปดูด้วย เพื่อช่วยประเมินราคาค่าซ่อมแซม ปรับปรุง จะทำให้ประมาณการค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ถ้าต้องการกู้เงินกับธนาคารกสิกรไทยเพื่อมาซื้อบ้าน แนะนำให้ยื่นเรื่องกู้ทรัพย์ที่ธนาคารเป็นเจ้าของ เพราะจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการประเมินบ้าน เราไม่ต้องเสียค่าประเมินใหม่ ธนาคารมีการประเมินราคาบ้านไว้แล้ว โดยสามารถทำเรื่องขออนุโลมใช้ราคาประเมินเดิมได้เลย​


ข้อควรระวัง!! หากบ้านรอการขายที่เราไปดูมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่ ซึ่งในหน้าเว็บไซต์ใช้คำว่า “มีผู้ใช้ประโยชน์” และเขาไม่ให้เข้าไปดูสภาพภายในบ้าน จะทำให้เราไม่สามารถประเมินค่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้อย่างชัดเจน



การเตรียมตัวเมื่อจะซื้อบ้านรอการขาย?

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าอยากได้บ้านหลังไหน เราต้องทำคำเสนอซื้อบ้านผ่านเว็บไซต์ของธนาคาร โดยมีขั้นตอน ดังนี้
• กรอกรายละเอียดส่วนตัวของผู้ซื้อให้ครบถ้วน
• กรอกราคาที่ต้องการเสนอซื้อบ้านหลังนั้น
• ทำการโอนเงินค่ามัดจำ 1% ของราคาเสนอซื้อ หากไม่โอนเงินค่ามัดจำดังกล่าวให้ธนาคาร คำขอซื้อบ้านจะไม่ถูกนำเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของธนาคาร
• รอรับผลการพิจารณาทาง SMS หรืออีเมลที่ให้ไว้ จากนั้นทางธนาคารจะส่งหนังสือแจ้งผลอย่างเป็นทางการมาให้อีกครั้ง (รอผลการพิจารณาประมาณ 1 สัปดาห์)
• หากได้รับอนุมัติจากธนาคารต้องไปทำสัญญาซื้อขายภายใน 15 วันนับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผลการอนุมัติ พร้อมวางเงินทำสัญญา 10% ของราคาเสนอซื้อ โดยขอนับรวมเงินที่วางมัดจำ 1% เป็นส่วนหนึ่งของเงินทำสัญญาได้ ส่วนที่เหลืออีก 90% ต้องชำระด้วยเงินสด หรือกู้เงินจากธนาคารให้เรียบร้อยภายใน 30 วันนับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย
กรณีไม่ได้รับการอนุมัติจากธนาคาร
ธนาคารจะคืนเงินมัดจำ 1% เข้าบัญชีให้ตามที่แจ้งไว้
• หากบ้านหลังนี้ยังไม่ถูกขายออกไป สามารถทำคำเสนอซื้อเข้าไปใหม่ได้ แต่อาจต้องเพิ่มราคาให้สูงขึ้นกว่าที่เคยเสนอไว้เดิมพร้อมทำตามกระบวนการจัดทำคำเสนอซื้อเข้าไปใหม่อีกครั้ง

หากต้องกู้เงิน แนะนำให้ทำเรื่องกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของบ้านรอการขาย เพื่อความสะดวกรวดเร็วในการพิจารณา หรืออาจได้รับเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ (ถ้ามี) แต่หากคิดว่าไม่สะดวกสามารถยื่นกู้กับธนาคารอื่นที่เรามีบัญชีอยู่ก็ได้


มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม?

การซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ควรเตรียมเงินไว้พอสมควรสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ โดยเผื่อเงินไว้ไม่น้อยกว่า 30% ของราคาบ้าน เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ปรับปรุง ต่อเติม (ถ้ามี) รวมถึงการซื้อเครื่องใช้ต่างๆ เข้าบ้านด้วย นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนที่เป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ ของธนาคารและสำนักงานที่ดิน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

1. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับธนาคาร

ประกอบด้วย
• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร) สำหรับของธนาคารกสิกรไทยไม่ต้องเสียค่าประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท (กรณีกู้เงินธนาคาร)
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

2. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับสำนักงานที่ดิน

ประกอบด้วย
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (สำหรับของธนาคารกสิกรไทยไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)
• ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน (บางครั้ง ธนาคารอาจมีโปรโมชันฟรีค่าโอน แนะนำให้ตรวจสอบเงื่อนไขก่อนทุกครั้ง)
• ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) กรณีซื้อบ้านรอการขายกับธนาคารกสิกรไทย ธนาคารจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้

​ โอกาสดีของคนซื้ออยากซื้อบ้านรอการขาย ทำเลดี ราคาถูก โดยในช่วงนี้ธนาคารกสิกรไทยมีโปรโมชั่น SUPER SALE

ฟรีค่าโอน* โดยมีบ้านเดี่ยว มือสองทั่วไทย ราคาสุดพิเศษ โดยเริ่มต้นเพียง 999,999 บาท ส่วนลดสูงสุด 2.3 ล้านบาท พิเศษ 3 ต่อ 1. ฟรีค่าโอน* 2. ดอกเบี้ยพิเศษ 0.6% นาน 6 เดือน กู้เต็ม 100% 3. ฟรีค่าประเมิน ตั้งแต่วันนี้จนถึง 31 สิงหาคม 2563 สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ​https://kbank.co/2ZW1jGy 

การซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี แต่อย่าลืมให้ความสำคัญกับสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น ตรวจสอบสภาพบ้าน ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง หากจำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคารควรติดต่อตั้งแต่ช่วงแรกที่คิดว่าจะซื้อบ้านหลังนั้น และเตรียมเงินสำรองไว้เป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งต้องใช้เงินจำนวนพอสมควร ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังต่างๆ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด


บทความที่เกี่ยวข้อง:


ผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้อง:

​ค้นหาอสังหาฯ ทำเลดีได้ที่​

​Promotion พิเศษ !!

​​


ให้คะแนนบทความ

พฤทธิ์ จำรัสพันธุ์ AFPT

ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย